{"id":16921,"date":"2022-06-02T22:23:48","date_gmt":"2022-06-02T22:23:48","guid":{"rendered":"https:\/\/eqraz.sfbhost.com\/financement-immobilier-halal-au-canada-defis-lies-aux-produits-traditionnels\/"},"modified":"2025-12-11T19:52:58","modified_gmt":"2025-12-11T19:52:58","slug":"financement-immobilier-halal-au-canada-defis-lies-aux-produits-traditionnels","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/eqraz.sfbhost.com\/fr\/financement-immobilier-halal-au-canada-defis-lies-aux-produits-traditionnels\/","title":{"rendered":"Financement halal sur bien immobilier au Canada – D\u00e9fis li\u00e9s aux produits traditionnels"},"content":{"rendered":"\n
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Cet article explique en d\u00e9tail pourquoi les trois produits traditionnels de financement immobilier conformes \u00e0 la Charia ne sont pas compatibles avec l’\u00e9conomie canadienne.<\/em><\/em><\/p>\n\n\n\n

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Il y a trois ans, lorsque je me suis lanc\u00e9 dans une mission visant \u00e0 introduire \u00e0 grande \u00e9chelle le financement immobilier conforme \u00e0 la Charia au Canada, la premi\u00e8re chose que j’ai faite a \u00e9t\u00e9 d’\u00e9tudier les raisons pour lesquelles le financement immobilier halal n’\u00e9tait pas disponible \u00e0 grande \u00e9chelle malgr\u00e9 l’\u00e9norme demande au Canada, avec sa population musulmane de 1,6 million d’habitants et son march\u00e9 du financement immobilier conforme \u00e0 la Charia de 225 milliards de dollars canadiens, qui devrait doubler dans les dix ans \u00e0 venir !<\/p>\n\n\n\n

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Il a fallu plusieurs mois de discussions avec des experts du secteur financier, des sp\u00e9cialistes de la Charia, des professionnels du secteur de la finance islamique et des juristes canadiens, ainsi qu’une lecture d\u00e9taill\u00e9e de la loi de l’imp\u00f4t sur le revenu, de la loi sur les courtiers en pr\u00eat hypoth\u00e9caire, les pr\u00eateurs et les administrateurs (\u00ab MBLAA \u00bb) <\/em>et d’autres r\u00e9glementations pour obtenir une r\u00e9ponse claire, qui m’a finalement permis, avec l’aide de nombreux professionnels du secteur financier islamique et canadien, de mettre au point un produit pour le Canada qui fonctionne !<\/p>\n\n\n\n

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Actuellement, dans le monde entier, il existe trois principales structures de produits de financement immobilier conformes \u00e0 la Charia. Ces structures sont les suivantes :<\/p>\n\n\n\n

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Mourabaha simple<\/strong><\/p>\n\n\n\n

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Mourabaha signifie \u00ab financement \u00e0 prix co\u00fbtant major\u00e9 \u00bb. Dans un produit Mourabaha simple, le financier ach\u00e8te le bien sous-jacent au vendeur, puis le revend imm\u00e9diatement \u00e0 son client avec un b\u00e9n\u00e9fice convenu \u00e0 l’avance. \u00c9tant donn\u00e9 qu’il s’agit d’une vente et d’une revente, le riba est totalement \u00e9vit\u00e9 et remplac\u00e9 par un profit conforme \u00e0 la Charia. Le montant total de la plus-value devient le capital payable par le client au financier et est rembours\u00e9 sur la dur\u00e9e de financement convenue \u00e0 l’avance, par exemple 10, 15, 20 ou 25 ans, etc.<\/p>\n\n\n\n

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Le lecteur doit noter que les institutions financi\u00e8res islamiques utilisent \u00e9galement des produits Mourabaha alternatifs qui sont purement conformes \u00e0 la Charia et aux normes mondiales de l’AAOIFI, mais qui ne d\u00e9pendent PAS de l’achat et de la revente du bien immobilier sous-jacent lui-m\u00eame. Le produit Mourabaha d’EQRAZ est un exemple de ce type de produit. https:\/\/eqraz.sfbhost.com\/our-halal-mortgage\/<\/a><\/p>\n\n\n\n

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Moucharaka d\u00e9croissante (\u00ab partenariat \u00bb)<\/strong><\/p>\n\n\n\n

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Dans le cas d’un produit \u00e0 Moucharaka d\u00e9croissante, le financier et le client ach\u00e8tent conjointement le bien immobilier. Ensuite, chaque mois (ou autre p\u00e9riode de paiement convenue), le client verse au financier deux types de paiements : <\/p>\n\n\n\n

(a) des paiements pour l’achat de la propri\u00e9t\u00e9, par lesquels le client ach\u00e8te une partie de la propri\u00e9t\u00e9 au financier, et<\/p>\n\n\n\n

(b) des paiements de location par lesquels le client compense le financier pour l’utilisation de la partie de la propri\u00e9t\u00e9 qui lui revient. Dans presque tous les cas, les paiements r\u00e9guliers suivent exactement le m\u00eame sch\u00e9ma d’amortissement que celui d’un pr\u00eat hypoth\u00e9caire classique.<\/p>\n\n\n\n

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Ijara (\u201clease\u201d<\/strong>)<\/strong><\/p>\n\n\n\n

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Dans un produit Ijara, le financier ach\u00e8te le bien et le loue au client contre des paiements mensuels \u00e9gaux (ou convenus autrement), puis transf\u00e8re la propri\u00e9t\u00e9 au client \u00e0 la fin contre une valeur r\u00e9siduelle nominale. Comme dans le cas d’un produit de Moucharaka d\u00e9gressive, les paiements r\u00e9guliers suivent exactement le m\u00eame sch\u00e9ma d’amortissement que celui d’un pr\u00eat hypoth\u00e9caire classique.<\/p>\n\n\n\n

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La section ci-dessous aborde en d\u00e9tail les probl\u00e8mes auxquels chacun de ces trois types de produits est confront\u00e9 au Canada et pour lesquels il est actuellement tr\u00e8s difficile de les proposer \u00e0 grande \u00e9chelle.<\/p>\n\n\n\n

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Mourabaha simple<\/strong><\/p>\n\n\n\n

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Des trois types de produits traditionnels, la Mourabaha simple est la plus facile \u00e0 structurer du point de vue de la documentation.<\/p>\n\n\n\n

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Complication n\u00b0 1 : inabordable et non renouvelable<\/strong><\/p>\n\n\n\n

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Le pr\u00eat hypoth\u00e9caire conventionnel le plus courant au Canada est un pr\u00eat hypoth\u00e9caire \u00e0 taux fixe d’une dur\u00e9e de cinq ans et d’une p\u00e9riode d’amortissement de 25 ans. Tous les cinq ans, il est d’usage que les clients renouvellent leur pr\u00eat hypoth\u00e9caire conventionnel \u00e0 un nouveau taux de profit bas\u00e9 sur les conditions \u00e9conomiques \u00e0 la fin de la p\u00e9riode de cinq ans. En effet, la loi canadienne exige que les clients aient la possibilit\u00e9 de rembourser int\u00e9gralement leur pr\u00eat hypoth\u00e9caire tous les cinq ans ou de le transf\u00e9rer \u00e0 un autre organisme de cr\u00e9dit hypoth\u00e9caire[1]<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

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Les trois fa\u00e7ons dont une simple Mourabaha peut \u00eatre amortie au Canada sont pr\u00e9sent\u00e9es ci-dessous :<\/p>\n\n\n\n

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1. Mourabaha sur cinq ans – Inabordable pour le client, car les paiements lib\u00e9ratoires ne peuvent \u00eatre financ\u00e9s<\/strong><\/p>\n\n\n\n

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Si la p\u00e9riode d’amortissement et la dur\u00e9e d’une Mourabaha \u00e9taient de cinq ans, les paiements hypoth\u00e9caires des clients seraient tr\u00e8s \u00e9lev\u00e9s, ce qui limiterait consid\u00e9rablement le nombre de personnes pouvant pr\u00e9tendre \u00e0 un tel pr\u00eat. Un pr\u00eat hypoth\u00e9caire de 450 000 CAD pay\u00e9 sur cinq ans pour financer l’achat d’une maison de 600 000 CAD pourrait g\u00e9n\u00e9rer des paiements hypoth\u00e9caires de pr\u00e8s de 9 000 CAD par mois, ce qui, pour \u00eatre abordable et r\u00e9pondre aux normes de souscription canadiennes en mati\u00e8re de ratio de service de la dette brute pour l’obtention d’une assurance hypoth\u00e9caire, exigerait que le revenu annuel du m\u00e9nage du propri\u00e9taire soit tr\u00e8s \u00e9lev\u00e9 (plus de 300 000 CAD)[2]<\/a>. Pour mettre ce chiffre en perspective, le revenu annuel m\u00e9dian moyen des m\u00e9nages au Canada lors du dernier recensement en 2011 \u00e9tait de 76 000 CAD.<\/p>\n\n\n\n

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Par ailleurs, si la p\u00e9riode d’amortissement \u00e9tait plus longue que la dur\u00e9e du pr\u00eat hypoth\u00e9caire, le client serait contraint de cl\u00f4turer la Mourabaha en effectuant un paiement lib\u00e9ratoire substantiel \u00e0 la fin de la p\u00e9riode. Cependant, une nouvelle Mourabaha pour financer le paiement lib\u00e9ratoire ne peut \u00eatre \u00e9tablie, puisqu’il n’y a plus de bien \u00e0 vendre et qu’il n’est pas permis d’utiliser le m\u00eame bien qui a fait l’objet d’une pr\u00e9c\u00e9dente transaction Mourabaha avec le m\u00eame client (AAOIFI Shariah Standard 8, Clause 2\/2\/8). Par cons\u00e9quent, l’alternative d’avoir des paiements continus plus faibles et un paiement final important n’est pas possible avec une structure Mourabaha.<\/p>\n\n\n\n

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2. Mourabaha \u00e0 10 ans – Inabordable pour le client et ind\u00fbment risqu\u00e9e pour l’investisseur professionnel<\/strong><\/p>\n\n\n\n

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Le m\u00eame probl\u00e8me d’accessibilit\u00e9 financi\u00e8re restreinte qui s’appliquerait \u00e0 un produit Mourabaha de cinq ans s’appliquerait \u00e9galement \u00e0 un produit Mourabaha de dix ans. Par exemple, un pr\u00eat hypoth\u00e9caire de 450 000 CAD rembours\u00e9 sur 10 ans pourrait g\u00e9n\u00e9rer des paiements d’un peu plus de 5 000 CAD par mois, ce qui n\u00e9cessiterait \u00e9galement que le revenu annuel du m\u00e9nage du propri\u00e9taire soit tr\u00e8s \u00e9lev\u00e9 (plus de 185 000 CAD), limitant consid\u00e9rablement le nombre de demandeurs de pr\u00eats hypoth\u00e9caires qui r\u00e9pondraient aux exigences de souscription d’un produit hypoth\u00e9caire Mourabaha sur 10 ans.<\/p>\n\n\n\n

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Comme la l\u00e9gislation canadienne ne permet pas \u00e0 un emprunteur d’\u00eatre bloqu\u00e9 dans un contrat hypoth\u00e9caire avec un pr\u00eateur particulier pendant plus de cinq ans, en pratique, l’emprunteur doit avoir le droit de renouveler le pr\u00eat hypoth\u00e9caire tous les cinq ans. Toutefois, en raison des risques importants li\u00e9s \u00e0 l’exigence l\u00e9gale canadienne selon laquelle les clients doivent avoir la possibilit\u00e9 de rembourser int\u00e9gralement leur pr\u00eat hypoth\u00e9caire tous les cinq ans, ou de la transf\u00e9rer \u00e0 un autre fournisseur de pr\u00eats hypoth\u00e9caires, sans p\u00e9nalit\u00e9 financi\u00e8re autre que minime, un pr\u00eat hypoth\u00e9caire d’une dur\u00e9e sup\u00e9rieure \u00e0 cinq ans ne serait g\u00e9n\u00e9ralement pas souhaitable pour les sources de financement professionnelles pratiquant des techniques avanc\u00e9es de gestion du risque d’appariement de l’actif et du passif. Cette indisponibilit\u00e9 de capitaux de la part de sources d’investissement professionnelles rendrait un produit de Mourabaha sur 10 ans indisponible \u00e0 grande \u00e9chelle, laissant la grande majorit\u00e9 des clients musulmans dans la m\u00eame situation que celle dans laquelle ils se trouvent actuellement.<\/p>\n\n\n\n

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3. Mourabaha avec une dur\u00e9e et un amortissement sup\u00e9rieurs \u00e0 10 ans – Abordable pour le client mais ind\u00fbment risqu\u00e9 pour les investisseurs professionnels<\/strong><\/p>\n\n\n\n

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Les p\u00e9riodes d’amortissement et les dur\u00e9es sup\u00e9rieures \u00e0 10 ans seraient beaucoup plus souhaitables pour les clients. Par exemple, un pr\u00eat hypoth\u00e9caire de 450 000 CAD rembours\u00e9 sur 25 ans pourrait g\u00e9n\u00e9rer des paiements d’un peu moins de 3 000 CAD par mois, ce qui n\u00e9cessiterait un revenu familial d’un peu plus de 115 000 CAD par an. Cependant, comme expliqu\u00e9 ci-dessus, un produit hypoth\u00e9caire Mourabaha d’une dur\u00e9e sup\u00e9rieure \u00e0 10 ans ne serait pas souhaitable pour les sources de financement professionnelles.<\/p>\n\n\n\n

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Pour r\u00e9sumer les options de dur\u00e9e de la Mourabaha mentionn\u00e9es ci-dessus, \u00e9tant donn\u00e9 qu’il serait extr\u00eamement difficile de trouver aupr\u00e8s d’investisseurs professionnels les capitaux n\u00e9cessaires pour financer des produits de Mourabaha d’une dur\u00e9e sup\u00e9rieure \u00e0 cinq ans et qu’un produit hypoth\u00e9caire de Mourabaha d’une dur\u00e9e de cinq ans serait inabordable pour la grande majorit\u00e9 des acheteurs potentiels, un produit de Mourabaha n’est pas viable sur le march\u00e9 canadien.<\/p>\n\n\n\n

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Complication n\u00b0 2 : Pas de financement des travaux de r\u00e9novation<\/strong> <\/strong><\/p>\n\n\n\n

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\u00c9tant donn\u00e9 que le b\u00e9n\u00e9fice \u00e9tabli \u00e0 l’origine d’un produit de financement Mourabaha ne peut \u00eatre modifi\u00e9, une Mourabaha ne permet pas de financement suppl\u00e9mentaire \u00e0 des fins de r\u00e9novation puisque l’actif sous-jacent est d\u00e9j\u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 du client. Au Canada, il est courant que les clients ach\u00e8tent des maisons n\u00e9cessitant des r\u00e9novations, puis les r\u00e9novent apr\u00e8s l’achat, car cette pratique offre une bien meilleure valeur globale aux acheteurs. Nous pensons que de nombreux clients musulmans suivront cette pratique et auront donc besoin d’un financement pour la r\u00e9novation.<\/p>\n\n\n\n

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Complication n\u00b0 3 : impossibilit\u00e9 de transf\u00e9rer les pr\u00eats hypoth\u00e9caires conventionnels existants<\/strong><\/p>\n\n\n\n

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De nombreux musulmans canadiens ont re\u00e7u l’autorisation de leurs imams de contracter un pr\u00eat hypoth\u00e9caire conventionnel aupr\u00e8s d’une banque et de continuer \u00e0 payer des int\u00e9r\u00eats sur ces pr\u00eats, en raison de la raret\u00e9 des produits de financement conformes \u00e0 la Charia au Canada. Le produit d’EQRAZ, cependant, permettrait \u00e0 ces musulmans de refinancer imm\u00e9diatement la partie principale de leurs pr\u00eats existants et de cesser imm\u00e9diatement de traiter avec le riba. Ils pourraient \u00e9galement refinancer le principe de leur pr\u00eat \u00e0 la fin de la dur\u00e9e de celui-ci afin d’\u00e9viter les p\u00e9nalit\u00e9s d’int\u00e9r\u00eat.<\/p>\n\n\n\n

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Complication n\u00b0 4 : impossibilit\u00e9 de transf\u00e9rer le pr\u00eat hypoth\u00e9caire Mourabaha<\/strong><\/p>\n\n\n\n

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\u00c9tant donn\u00e9 que le b\u00e9n\u00e9fice \u00e9tabli \u00e0 l’origine du pr\u00eat hypoth\u00e9caire ne peut \u00eatre modifi\u00e9, une Mourabaha ne permet pas de transf\u00e9rer un pr\u00eat hypoth\u00e9caire lorsque le propri\u00e9taire souhaite d\u00e9m\u00e9nager pour un certain nombre de raisons tr\u00e8s courantes, dont voici quelques exemples :<\/p>\n\n\n\n

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